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    新聞動態(tài)

    政策頻出欲解困局 鋼市冷暖“樓”先知

     今霜降,秋之最后節(jié)氣,意味著寒冬即將到來。對于持續(xù)降溫的樓市而言,又將過一個(gè)怎樣的冬天?

      前三季度樓市降溫明顯

      國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速連續(xù)第9個(gè)月回落。此外,房屋新開工和銷售等指標(biāo)也全面走弱。雖貴為傳統(tǒng)金九旺季,然季節(jié)性利好亦未給銷售帶來反彈。

      房地產(chǎn)投資增速連創(chuàng)2009年8月以來新低。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年1-9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元,同比名義增長12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長11.7%),增速比1-8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)(見圖1)。其中,住宅投資46725億元,增長11.3%,增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。房企融資環(huán)境尚未改善,資金壓力依然較大,導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。

    圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、新開工增速走勢

      據(jù)了解,房企資金來源增速進(jìn)一步下滑。1-9月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金89869億元,同比增長2.3%,增速比1-8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中下滑原因主要是銀行貸款出現(xiàn)2%的幅度下降所導(dǎo)致,企業(yè)仍面臨較大資金信貸壓力。

      此外,1-9月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積24014萬平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6781億元,增長11.5%,增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。這將對明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資造成很大影響。

      金九傳統(tǒng)旺季,銷售未實(shí)現(xiàn)反彈。1-9月份,商品房銷售面積77132萬平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額49227億元,同比下降8.9%,降幅與1-8月份持平。而與此同時(shí),房價(jià)跌勢仍在繼續(xù)。中指院數(shù)據(jù)顯示,9月全國100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)跌幅擴(kuò)大,按月下跌0.92%,為連續(xù)5個(gè)月下跌,跌幅較上月擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。9月底,央行出臺的新房貸政策對改善性需求有一定提振,然對投資的影響存在滯后效應(yīng)。

      房屋新開工面積雖仍呈現(xiàn)負(fù)增長,不過降幅繼續(xù)收窄。1-9月份,房屋新開工面積131411萬平方米,下降9.3%。降幅環(huán)比上月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn),單月同比下降0.2%,單月環(huán)比上升5.4%,呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢。由于銷售未來存在好轉(zhuǎn)可能,明年新開工會恢復(fù)正增長。

      銷售難好轉(zhuǎn),庫存繼續(xù)增大,創(chuàng)近5年新高。9月末,商品房待售面積57148萬平方米,比8月末增加988萬平方米。其中,住宅待售面積增加629萬平方米,辦公樓待售面積增加46萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加206萬平方米。

      政策頻出欲解樓市困局

      今年以來,樓市持續(xù)降溫。以此為背景,全國各地開啟樓市限購令“松綁”模式,46城中,仍在執(zhí)行限購的城市就只剩下北京上海、廣州、深圳及三亞5城。各地先后松綁限購,并未產(chǎn)生明顯效果。

      9月30日,央行出臺房貸新政,涉及“貸清不認(rèn)房”、“最低7折利率”等優(yōu)惠政策。隨后三部門發(fā)文要求各地放松公積金貸款條件,這有利于激發(fā)市場需求(見表1)。

      表1 兩大樓市政策

     

    政策內(nèi)容

    9.30

    央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》

    政府變化:二套房以上貸款由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”政策,同時(shí),支持符合條件的房企進(jìn)行銀行間債務(wù)融資、MBS、REITs試點(diǎn)。

    10.9

    住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,明確規(guī)定連續(xù)足額繳存6個(gè)月即可申請公積金貸款,且異地繳納可合并計(jì)算。要求住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市,提高首套自住住房貸款額度。

      樓市利好帶動鋼市回暖 后市勿盲目樂觀

      今年以來,樓市的低迷拖累經(jīng)濟(jì)和鋼市。房地產(chǎn)行業(yè)是鋼材市場的主要下行消耗行業(yè),其疲軟走勢必然帶來鋼鐵消費(fèi)能力的下降。如今,在政策的推動下,房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極的一面。受政策推動,樓市銷售回暖,提振鋼市信心。鋼市也因此在經(jīng)歷8、9月的暴跌后,價(jià)格止跌翻紅。

      如果樓市持續(xù)回暖,勢必會影響到鋼鐵行業(yè),及其下游工程機(jī)械、家電等的需求。不過,樓市回暖程度尚待觀察。我們也可以從統(tǒng)計(jì)局已發(fā)布的數(shù)據(jù)看到,樓市依然面臨供過于求的局面,房企面臨巨大的去庫存化壓力,且資金依舊緊張,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或仍將低位運(yùn)行,進(jìn)而影響到鋼材相關(guān)的需求釋放。此外鋼市淡季臨近,后期需求不可盲目樂觀。

      附錄:影響2014年樓市那些新政

     

    政策

    1.13

    國土部發(fā)布通知,我國將組建設(shè)不動產(chǎn)登記局為房產(chǎn)稅推行掃清技術(shù)障礙

    1.22

    北京自住型商品房定性為共有產(chǎn)權(quán),5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

    2.8

    《北京市自型商品房銷售管理暫行規(guī)定》發(fā)布,規(guī)定自住房交易細(xì)則,采取搖號方式

    3.11

    住建部住建部部長姜偉新稱房地產(chǎn)將實(shí)行雙向調(diào)控

    5.12

    央行與銀監(jiān)會要求銀行不許暫停個(gè)人房貸

    6.17

    中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見

    6.26

    呼和浩特率先解除限購政策,拉開全國46個(gè)限購城市松綁大幕,至今僅5城堅(jiān)守

    8.26

    北京發(fā)布《更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)通知》,市政府、市國土局可根據(jù)市場價(jià)格變化對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行局部更新

    9.30

    央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,限貨松綁

    10.13

    關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知

     

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