隨著限購政策逐漸淡出歷史舞臺，限貸政策也在“十一”黃金周前夕解禁。多重利好之下，剛剛過去的黃金周，儼然成了全國樓市開盤周和成交黃金周。

黃金周成“全國樓市開盤周”

自6月底呼和浩特成為第一個取消限購城市以后的三個月時間里，如多米諾骨牌般，全國46個執(zhí)行限購城市中，先后有41個城市松綁“限購”，目前只剩下北上廣深四大一線城市以及三亞還在堅守“限購”政策。

為抓住今年最后的“賣房好時機”，房企在黃金周“拼命推盤”，意圖以價換量、為購房者打開買房“窗口”。

據(jù)房價點評網(wǎng)監(jiān)測，10月第一周，規(guī)模房企在20個重點城市中的上市項目超過100個。其中，前10個重點城市的新建商品住宅新增供應量約499．26萬平方米，環(huán)比大漲141％。天津更是有49個樓盤開盤，成都26個，南京21個。

上?！笆弧奔偃辗空箷臄?shù)據(jù)也從側面佐證了開發(fā)商密集推盤的心態(tài)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上海“十一”房展會共有88個本地樓盤參展，與今年“五一”房展會的28個參展項目相比，數(shù)量大增214％。

從銷售數(shù)據(jù)看，黃金周期間南京市商品住宅共認購2812套，日均認購402套，同比增長47％，創(chuàng)歷史新高。而在今年9月南京取消樓市限購之前，日均認購量僅200套左右。

上海中原地產數(shù)據(jù)也顯示，10月1日至7日，上海新建商品住宅成交量為7萬平方米，雖與去年同期相比減少26．1％，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32．2％的跌幅。

“信貸新政對我們的購房計劃觸動很大”

9月30日，央行、銀監(jiān)會宣布放松對首套房認定標準：對于擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次貸款購買普通商品住房時，銀行執(zhí)行首套房貸政策，首套房利率最低可打七折。業(yè)內人士認為，這將大大釋放改善型需求。

從上海房展會現(xiàn)場來看，購房者的看房和買房意愿都明顯增強。據(jù)主辦方統(tǒng)計，展會4天接待觀眾12萬人次。展會上甚至出現(xiàn)了久違的“搶房”現(xiàn)象。一位開發(fā)商告訴記者，“我們新推的戶型以90至115平方米為主，咨詢的客戶多以有房一族中的改善型需求居多，大約占八成，我們的項目參展兩天就成交了十七八套。”

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師饒柳鵬表示，央行、銀監(jiān)會發(fā)布的放松房貸等政策，對于穩(wěn)定購房者的購房情緒起到了一定作用。

在展會現(xiàn)場，不少觀眾表示，他們將在近期密切關注樓市情況，擇機出手。已有一套剛需住房的林女士一直希望購買二套房來改善其五口之家的居住環(huán)境，她說：“信貸新政對我們的購房計劃觸動很大，如果開發(fā)商在價格方面能再優(yōu)惠一點，銀行利率也給優(yōu)惠一些，我們就不觀望了，馬上出手。”

一家大型房企負責人表示，受政策利好刺激，相比往年，前來咨詢的改善型客戶明顯增多，“購房者對普通商品住房的追捧，可以看做是改善型住房需求在新政下逐漸釋放?！?/p>

限貸松綁讓開發(fā)商們的腰桿也硬了起來。記者發(fā)現(xiàn)，許多參展商都打出了購房返現(xiàn)、購房送旅游等促銷廣告，但真正明碼打折的為數(shù)并不多。甚至與“五一”房展會普遍出現(xiàn)的10萬元以上的優(yōu)惠相比，2萬至4萬元的優(yōu)惠也僅僅是象征性。

根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，本次房展會上有37個樓盤明碼表示有折扣或優(yōu)惠，占參展盤總數(shù)的42％，同比去年40余優(yōu)惠盤有所減少。

饒柳鵬認為，在剛剛過去的“十一”假日樓市，開發(fā)商的打折優(yōu)惠集中于前期已開盤或加推的項目，以價換量、去化庫存是其主要目的，新項目后期的預熱開盤為輔。

而“央行松貸”又讓開發(fā)商對樓市的預期趨于樂觀，因此折扣力度也大為減小。甚至一些開發(fā)商宣稱，目前的額外折扣可能會在節(jié)后取消。

樓市能否回暖還看政策落實

業(yè)內人士分析認為，從“十一”假期樓市看，“雙限”松綁已經開始影響樓市。

中國房地產協(xié)會市場委員會副秘書長、億翰智庫董事長陳嘯天表示，從短期來看，房價下行趨勢仍未改變。11月至12月，住宅價格整體還會往下走。但從行業(yè)周期的角度來看，明年下半年房價可能出現(xiàn)上行。

“今年以來，住宅成交量一直處于萎縮階段，但這也意味著需求在積蓄。從7月份到現(xiàn)在，房地產企業(yè)前20強的拿地數(shù)據(jù)處于兩年來的最低位，這可能將導致2015年下半年的供給有所不足。”

然而，由于房貸新政公布后正值國慶假期，各大銀行均未對央行和銀監(jiān)會的松綁信貸政策作出相應的反應。上海一家大型股份制銀行個人銀行部人士告訴記者，雖然限貸松綁，但最終還要看各家銀行的落實情況，房貸能否順利發(fā)放，一要看風控和授信部門的審核，如果樓市成交依然低迷，房地產泡沫風險加劇，即便有額度也要惜貸。二要看房貸的額度多少，如果房貸額度緊張，給客戶7折、8折利率的可能性就很小，不能賠本放貸吧。

業(yè)內人士指出，房地產信貸政策能否執(zhí)行到位、滿足合理購房行為的房貸需求，是影響后市健康運行的關鍵。

世邦魏理仕中國區(qū)執(zhí)行主管陳仲偉認為，房地產市場預期非常關鍵，一旦形成看空判斷，對房地產市場健康發(fā)展非常不利。支持和滿足合理住房需求將穩(wěn)定房地產市場預期。當下樓市調控需在穩(wěn)增長、惠民生、防風險之間找到平衡點。